Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen Restschuld und Vorfälligkeits-entschädigung
Ein Haus oder eine Wohnung muss nicht vollständig abbezahlt sein, bevor sie verkauft werden kann. Auch bei einer laufenden Baufinanzierung ist ein Immobilienverkauf grundsätzlich möglich.
Eigentümer sollten jedoch frühzeitig klären, wie hoch die Restschuld ist, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und welcher Betrag nach Ablösung des Kredits tatsächlich vom Verkaufspreis verbleibt.
Kann ich eine Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen?
Ja. Ein bestehender Immobilienkredit verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht.
Meist ist die Finanzierung durch eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld zugunsten der Bank abgesichert. Beim Verkauf muss deshalb geklärt werden, wie das noch offene Darlehen abgelöst oder weitergeführt wird.
In der Regel wird ein Teil des Kaufpreises dazu verwendet, die noch bestehende Forderung der Bank zu begleichen. Der darüber hinausgehende Verkaufserlös steht anschließend dem Verkäufer zu.
Was passiert mit der Restschuld?
Als Restschuld bezeichnet man den Teil des Immobilienkredits, der zum Verkaufszeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde.
Vor dem Verkaufsstart sollten Eigentümer bei ihrer Bank insbesondere folgende Informationen einholen:
- aktuelle Restschuld
- Ende der Sollzinsbindung
- mögliche Sondertilgungsrechte
- frühestmöglicher Kündigungstermin
- voraussichtlicher Ablösebetrag
- mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
So lässt sich frühzeitig einschätzen, wie der erwartete Verkaufspreis zur noch offenen Finanzierung steht.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wird ein Immobilienkredit während einer laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den finanziellen Nachteil ausgleichen, der durch die frühere Beendigung des Darlehens entsteht.
Auch der Verkauf der finanzierten Immobilie führt deshalb nicht automatisch dazu, dass der Kredit kostenlos vorzeitig beendet werden kann.
Wie hoch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt vom konkreten Darlehensvertrag, der Restschuld und der verbleibenden Zinsbindung ab. Ein allgemeiner Prozentsatz lässt sich deshalb nicht seriös nennen.
Wann kann die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen?
Besonders relevant ist die sogenannte Zehn-Jahres-Regelung.
Bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann der Kreditnehmer nach § 489 BGB grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen. Für dieses gesetzliche Kündigungsrecht fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Auch andere Vertragsbedingungen können Einfluss darauf haben, ob und in welcher Höhe eine Entschädigung verlangt werden darf. Dazu können beispielsweise vereinbarte Sondertilgungsrechte oder bestimmte Angaben im Darlehensvertrag gehören.
Gerade bei einer hohen Forderung der Bank kann es deshalb sinnvoll sein, die Berechnung beziehungsweise den Vertrag fachkundig prüfen zu lassen.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis höher oder niedriger als die Restschuld ist?
Liegt der Verkaufspreis über der noch offenen Finanzierung, wird zunächst der erforderliche Betrag zur Ablösung des Darlehens verwendet. Der verbleibende Erlös geht an den Verkäufer. Dabei sollten mögliche zusätzliche Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden.
Schwieriger ist die Situation, wenn der Verkaufspreis nicht ausreicht, um die Restschuld vollständig zu begleichen. Dann entsteht eine Finanzierungslücke, die mit der Bank geklärt werden muss.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Bei einer Restschuld von 300.000 Euro und einem erzielbaren Verkaufspreis von 280.000 Euro verbleibt zunächst eine Differenz von 20.000 Euro.
Gerade deshalb sollte vor Beginn der Vermarktung eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts vorliegen.
Muss der bestehende Kredit immer abgelöst werden?
Nicht zwingend. Je nach Finanzierung können auch andere Lösungen infrage kommen.
Wer nach dem Verkauf eine neue Immobilie erwerben möchte, kann mit seiner Bank beispielsweise prüfen, ob die bestehende Finanzierung auf das neue Objekt übertragen werden kann. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Bank die neue Immobilie als ausreichende Sicherheit akzeptiert.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Übernahme des bestehenden Kredits durch den Käufer geprüft werden. Dafür ist jedoch die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich.
Welche Lösung möglich und sinnvoll ist, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und der persönlichen Situation ab.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Bei vielen Immobilienkrediten ist zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Beim Verkauf wird geklärt, ob diese gelöscht oder gegebenenfalls anderweitig genutzt beziehungsweise abgetreten wird. Ist die Finanzierung noch nicht vollständig zurückgezahlt, stimmt die Bank einer Löschung üblicherweise erst zu, wenn ihre offenen Forderungen abgesichert beziehungsweise beglichen sind.
Die notwendigen Schritte werden im Rahmen des Verkaufs in der Regel über den Notar koordiniert.
Wann sollte die Bank informiert werden?
Möglichst früh.
Noch bevor der Verkauf konkret vorbereitet wird, sollten Eigentümer wissen,
- wie hoch die Restschuld ist,
- wann die Zinsbindung endet,
- ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und
- welcher Ablösebetrag voraussichtlich erforderlich ist.
So lässt sich vermeiden, dass erst kurz vor dem Notartermin unerwartete Finanzierungskosten auftreten.
Warum eine realistische Immobilienbewertung besonders wichtig ist
Bei einer noch finanzierten Immobilie ist der realistische Marktwert nicht nur für die Vermarktung entscheidend. Er zeigt auch, ob der erwartete Verkaufserlös ausreicht, um Restschuld und mögliche Finanzierungskosten zu decken.
Ein zu hoher Angebotspreis kann den Verkauf unnötig verzögern. Ein zu niedriger Preis kann dagegen insbesondere bei einer hohen Restschuld erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
Lage, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und aktuelle Nachfrage sollten deshalb sorgfältig berücksichtigt werden.
Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen: frühzeitig planen
Eine laufende Baufinanzierung steht einem Immobilienverkauf grundsätzlich nicht im Weg. Entscheidend ist, Finanzierung und Verkauf von Beginn an gemeinsam zu betrachten.
Eigentümer sollten insbesondere Restschuld, verbleibende Zinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung prüfen und frühzeitig mit ihrer Bank sprechen. Gleichzeitig schafft eine marktgerechte Immobilienbewertung Klarheit darüber, welcher Verkaufspreis realistisch erreichbar ist.
Marwede Immobilien unterstützt Eigentümer in Kühlungsborn, Bad Doberan und der umliegenden Ostseeregion bei der Bewertung und Vermarktung ihrer Immobilie. So lässt sich der Verkauf auf einer realistischen Grundlage planen und die Immobilie passend am Markt positionieren.