Vermietete Immobilie verkaufen Was Eigentümer und Vermieter beachten sollten
Eine vermietete Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein anderes vermietetes Wohnobjekt kann grundsätzlich auch während eines laufenden Mietverhältnisses verkauft werden. Für Eigentümer unterscheidet sich ein solcher Verkauf jedoch in einigen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie.
Bestehende Mietverträge müssen berücksichtigt werden, die Käufergruppe ist häufig eine andere und für die Bewertung spielen neben Lage und Zustand auch Mieteinnahmen, Mietverhältnisse und wirtschaftliche Kennzahlen eine wichtige Rolle.
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig klären, welche Unterlagen benötigt werden, für welche Käufer das Objekt interessant ist und wie sich das bestehende Mietverhältnis auf die Vermarktung auswirkt.
Kann eine vermietete Immobilie überhaupt verkauft werden?
Ja. Ein bestehendes Mietverhältnis verhindert den Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nicht.
Für vermieteten Wohnraum gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses ein. Der Mietvertrag endet also nicht allein deshalb, weil sich der Eigentümer ändert.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Immobilie kann mit bestehendem Mietvertrag verkauft und beispielsweise gezielt Kapitalanlegern angeboten werden.
Welche Käufer kommen für eine vermietete Immobilie infrage?
Die passende Käufergruppe hängt stark von der Immobilie ab.
Eine langfristig vermietete Eigentumswohnung kann beispielsweise für Kapitalanleger interessant sein, die eine bereits vermietete Immobilie mit laufenden Einnahmen suchen. Bei Mehrfamilienhäusern stehen häufig ebenfalls Investoren im Vordergrund.
Für Kapitalanleger sind unter anderem folgende Punkte relevant:
- aktuelle Mieteinnahmen
- bestehende Mietverträge
- Laufzeit und Entwicklung der Mietverhältnisse
- Zustand der Immobilie
- Modernisierungsbedarf
- laufende Kosten
- Lage und Vermietbarkeit
- mögliche zukünftige Entwicklung des Objekts
Eine vermietete Immobilie sollte deshalb anders präsentiert werden als ein klassisches Einfamilienhaus für Eigennutzer. Nicht nur Ausstattung und Wohnqualität zählen, sondern auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Welchen Einfluss hat die Vermietung auf den Immobilienwert?
Ob und wie stark ein bestehendes Mietverhältnis den erzielbaren Verkaufspreis beeinflusst, lässt sich nicht pauschal beantworten.
Bei einer Immobilie, die sich typischerweise an Eigennutzer richtet, kann eine bestehende Vermietung die Zahl der infrage kommenden Käufer einschränken. Ein Kapitalanlageobjekt kann dagegen gerade aufgrund zuverlässiger Mietverhältnisse und nachvollziehbarer Einnahmen interessant sein.
Bei der Bewertung einer vermieteten Immobilie sollten deshalb neben den klassischen Faktoren wie Lage, Zustand, Wohnfläche und Ausstattung auch wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt werden.
Dazu gehören beispielsweise die aktuelle Miethöhe, laufende Mietverhältnisse, Bewirtschaftungskosten und die langfristige Vermietbarkeit.
Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Anlageimmobilien gewinnen diese Faktoren noch stärker an Bedeutung.
Welche Unterlagen werden beim Verkauf benötigt?
Bei einer vermieteten Immobilie benötigen Kaufinteressenten neben den üblichen Objektunterlagen zusätzliche Informationen zur Vermietung.
Wichtig können insbesondere sein:
- Mietverträge
- Übersicht über aktuelle Mietzahlungen
- Angaben zu Mietkautionen
- Nebenkostenabrechnungen
- Informationen über bestehende Mietanpassungen
- bei Eigentumswohnungen Wirtschaftsplan und Wohngeldabrechnungen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Informationen zur Instandhaltungsrücklage
- Grundrisse und Wohnflächenangaben
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto besser können Interessenten die Immobilie und ihre wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beurteilen.
Was passiert mit der Mietkaution?
Auch die Mietkaution sollte bei einem Eigentümerwechsel berücksichtigt werden.
Nach § 566a BGB tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die mit der vom Mieter geleisteten Sicherheit verbunden sind. Die Behandlung der Kaution sollte deshalb im Verkaufsprozess und bei der Übergabe sauber dokumentiert werden.
Gerade bei mehreren Wohneinheiten empfiehlt es sich, frühzeitig eine nachvollziehbare Übersicht über vorhandene Mietkautionen und deren Verwaltung zusammenzustellen.
Haben Mieter beim Verkauf ein Vorkaufsrecht?
Nicht bei jeder vermieteten Immobilie besteht automatisch ein Vorkaufsrecht des Mieters.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann insbesondere relevant werden, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Ausnahmen gelten beispielsweise bei einem Verkauf an bestimmte Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts.
Ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht, sollte daher individuell geprüft werden.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Auch hier gilt: Der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht.
Für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse erforderlich. Dazu kann unter bestimmten Voraussetzungen auch Eigenbedarf für den Eigentümer, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts gehören.
Bei ehemals vermieteten Wohnungen, die erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, können zusätzlich besondere Kündigungssperrfristen gelten. Das Gesetz sieht grundsätzlich eine Frist von drei Jahren vor; in bestimmten Gebieten kann diese durch landesrechtliche Regelungen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
Eigentümer sollten deshalb nicht mit Aussagen wie „nach dem Kauf ist Eigenbedarf problemlos möglich“ werben. Die konkrete rechtliche Situation hängt vom einzelnen Mietverhältnis und Objekt ab.
Wie sollten Besichtigungen bei einer vermieteten Immobilie organisiert werden?
Eine vermietete Immobilie lässt sich nicht genauso flexibel besichtigen wie ein leerstehendes Objekt.
Mieter wohnen weiterhin in den Räumen und ihre Interessen müssen bei der Organisation berücksichtigt werden. Deshalb sollten Besichtigungen möglichst frühzeitig abgestimmt und gebündelt durchgeführt werden.
Für den Verkauf ist eine gute Kommunikation besonders wichtig. Wenn Mieter rechtzeitig über den geplanten Ablauf informiert werden und Besichtigungen koordiniert stattfinden, lassen sich unnötige Konflikte häufig vermeiden.
Auch aus Sicht potenzieller Käufer macht ein professionell organisierter Ablauf einen besseren Eindruck als kurzfristige oder schlecht abgestimmte Termine.
Vermietete Immobilie an einen Kapitalanleger verkaufen
Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann es sinnvoll sein, die Vermarktung von Beginn an auf Kapitalanleger auszurichten.
Im Mittelpunkt stehen dann andere Informationen als bei einem Verkauf an Eigennutzer. Interessenten wollen insbesondere nachvollziehen können, welche Einnahmen das Objekt erzielt, welche laufenden Kosten entstehen und wie sich die Immobilie langfristig entwickeln könnte.
Eine strukturierte Aufbereitung von Mietverträgen, Mieteinnahmen, Objektzustand und relevanten Kosten kann deshalb die Vermarktung erleichtern.
Bei Mehrfamilienhäusern oder größeren Anlageimmobilien ist eine gezielte Investorenansprache besonders wichtig, da die Käufergruppe deutlich kleiner und spezialisierter sein kann als bei klassischen Wohnimmobilien.
Muss der Verkauf versteuert werden?
Ob beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfällt, hängt von der individuellen Situation ab.
Bei Immobilien im Privatvermögen ist insbesondere § 23 Einkommensteuergesetz relevant. Grundsätzlich können Veräußerungsgewinne steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Immobilien bestehen Ausnahmen – bei dauerhaft vermieteten Immobilien greifen diese Eigennutzungsregelungen typischerweise nicht.
Daneben können je nach Eigentumsform und persönlicher Situation weitere steuerliche Aspekte relevant sein.
Vor allem bei größeren Anlageobjekten, mehreren Immobilien oder einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist empfiehlt es sich deshalb, die steuerlichen Folgen vor Abschluss des Verkaufs mit einem Steuerberater zu klären.
Vermietete Wohnung oder Mehrfamilienhaus: Wo liegen die Unterschiede?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung interessiert sich der Käufer neben dem Mietverhältnis auch für die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehören beispielsweise Hausgeld, Rücklagen und geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
Bei einem Mehrfamilienhaus steht dagegen das gesamte Objekt im Mittelpunkt. Hier sollten insbesondere die einzelnen Mietverhältnisse, Gesamtmieteinnahmen, Leerstände, Bewirtschaftungskosten und mögliche Investitionen transparent aufbereitet werden.
Je größer und komplexer das Objekt ist, desto wichtiger wird eine professionelle Vorbereitung der Verkaufsunterlagen.
Vermietete Immobilie verkaufen oder erst freistellen?
Ob eine Immobilie vermietet oder leerstehend verkauft werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten.
Eine bestehende Vermietung kann für Kapitalanleger attraktiv sein. Bei einer Immobilie, deren wahrscheinlichste Käufer Eigennutzer sind, kann eine freie Verfügbarkeit dagegen einen größeren Käuferkreis eröffnen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein bestehendes Mietverhältnis allein für einen besseren Verkauf beendet werden kann. Das Mietrecht setzt einer Kündigung durch den Vermieter klare Grenzen. Eine Verkaufsabsicht allein stellt nach § 573 BGB nicht automatisch einen ausreichenden Kündigungsgrund dar.
Welche Strategie sinnvoll ist, sollte deshalb anhand der Immobilie, des Mietverhältnisses und der voraussichtlichen Käufergruppe entschieden werden.
Vermietete Immobilie verkaufen: gute Vorbereitung entscheidet
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert eine andere Strategie als der Verkauf eines leerstehenden Hauses oder einer freien Eigentumswohnung.
Neben dem Marktwert müssen bestehende Mietverhältnisse, Mieteinnahmen, Unterlagen und die passende Käufergruppe berücksichtigt werden. Eine transparente Aufbereitung erleichtert es potenziellen Käufern, Chancen und Rahmenbedingungen des Objekts realistisch einzuschätzen.
Marwede Immobilien unterstützt Eigentümer bei der Bewertung und Vermarktung von Wohn- und Anlageimmobilien in Kühlungsborn, Bad Doberan und der umliegenden Ostseeregion. Gemeinsam wird geprüft, wie sich die Immobilie sinnvoll positionieren lässt und welche Käufergruppe für den Verkauf infrage kommt.